“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”

——[西汉]司马迁《史记》-货殖列传

城市是现代文明风暴的中心，城市也是现代文明最伟大的发明。

因为种种因素叠加的必然，小虾米在文章中论述了政府选择房地产作为经济引擎的必然性，这在全世界都是一样的，不同的是在不同的国家侧重点不同：比如美国，年到年的60年里面，名义房价指数累计上涨24倍，住房自有率从44%提升到了69%。房地产在每个国家发展初期都是核心原动力。

一．什么是土地财政，它是如何形成的，土地财政和城镇化有何关联

年12月1号，深圳发生了一件“破天荒”的大事：为了缓解大规模城市基础设施建设对资金需求的压力，深圳敢为人先，在深圳会堂公开拍卖了一幅平方米地块50年的使用权。

这一开先河之举直接促成了《宪法》中有关土地使用制度内容的修改，即《中华人民共和国宪法修正案（年）》在删除土地不得出租规定的同时增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。这个历史事件，直到今天仍在影响着中国。——来源：《时代篇章深圳故事》

政府选择了房地产以后，以香港为蓝图来设计发展了城镇化，毕竟彼时的香港那是多少中国人心中的梦。

城镇化需要大量的基础设施作为支撑，成熟的城镇又可以吸附大量的人群前来集聚、消费。这二者互为依托，构成了现代城市文明的基石，我们在重温那个最为朴素的道理：

政府发行货币-基础设施投资-完善的基础配套-集聚人群购买消费-剩余价值以货币形式被政府吸纳-无限循环重复。（这也是当前各地新建各种新区概念的本质）。

这个模型中的第一重的利害冲突来源于“中央政府-地方政府”：

中央政府诚然可以通过央行发行货币以发展经济，但是中央政府能够发行的基础货币始终是有限的，或者换一个站位来思考：每个城市都需要发展，但是能够得到中央政府资源加持的城市永远是少数（北上广深是四个幸运儿）。

那可怎么办，每一个地方政府的父母官都是要做一（升）番（官）事（发）业（财）的，这难道不是人性中最为朴素的哲学吗。

可是巧妇难为无米之炊啊，每一次说到钱，那可都是触及灵魂的，没有钱那能使唤的动谁啊（所以说，明末的魏忠贤还是有点本事的，能搞到钱不是吗？能从江南那帮抠搜的官员地主手里搞到钱）。

土地财政，这一伟大的“发明”诞生了！

城市还没有发展起来，不能直接卖“合适价格”的房子，那我们就画饼“低价”卖地，开发商作为第一轮接盘者，看中了城市发展的“低市盈率”和“高成长性”，于是购买了基石股票，然后通过一系列操作“设计、建造、营销等等”一些列的操作，将股票卖给第二轮的接盘者：老百姓。！

这便是城镇化和土地财政的核心关联。我们还要认识到“股票”的价值核心永远是“预期价值”，而不是“当前价值”。

所以只要这种关联关系没有改变，只要城镇化进程还在继续，城镇化还有发展空间，那么城市房产就永远具有投资价值，问题的关键就不在于房价是涨还是跌，而变成了：

1.我们是买绩优股（成熟区域）还是成长股（新区）？

2.我们是买一二线核心（盘子大，受众多，还具有成长性，但是价格高，好比贵州茅台），还是买三四线小县城（盘子小，受众窄，成长性弱化，但是价格低，好比新三板）？

3.我们是买哪一个板块？在成都郫县上班，买到哪儿，自住优先还是投资优先？在高新上班，高新小房和温江大房怎么选？

4.以什么价格买？成都天府新区秦皇寺“中海天府里”元/㎡值得买吗？

二．为何地方政府对土地财政产生了依赖？

地方政府的财政依赖是非常复杂的历史原因导致的，小虾米本人不是搞政治经济研究的，下面通过一个浅显的利害分析来讲述：

政府比较大的收入只有三类：第一类是税（所得税、增值税、社保、各种行政收费等等归属于地方所有部分）；第二类是财政拨款；第三类是卖地所得收入。

我们来分别看看：

第一类是税：这类收入来源具有典型特征：一是和地区发展水平相当，二是增长趋势比较稳定，不会出现比较大的波动；政府需要巨大的基础设施投资的时候，这类收入明显不能满足政府的短期利益诉求。

第二类是财政拨款，各类各种形式的财政拨款本质是“中央政府”对“地方政府”的资源倾斜，这类收入在不同的城市有非常巨大的显著差异！那些没有得到充足资源倾斜的地方政府，当然只能自己想办法了，不然政府如何实现责任担当，造福一方呢？靠喊口号吗？

只要涉及到了钱，那就必然是触及灵魂，不是简单的喊一下口号就可以解决的。地方政府迫切的需要钱来发展，这种迫切来源于唯GDP的政绩利益导向。

卖地，近乎成为了一种必然。

那些拿了天量中央政府资源的城市，当然可以云淡风轻的说一句“发展高端产业、降低土地财政依赖”，那是因为这样的城市已经发展起来了，有了非常可观的产业集聚（税收、高级人才），不需要单纯的卖地也可以持续高质量发展。

但是那些没有得到资源倾斜的城市怎么办？它们本就已经落后，不卖地又能怎么办？靠那点微薄的税收吗？它们的老百姓就活该一辈子住筒子楼？它们的老百姓就活该一辈子守住三亩地吗，外出打工，老了回家等死吗？（不好意思，没钱住养老院）。

所以说，发展才是硬道理，绝对不能简单的喊两句口号，就剥夺一个城市发展的可能，就剥夺一群人的未来。

我们这个时代需要的是能把握时代发展脉搏，务实的解决发展中遇到的各种问题。我们不需要明末风闻奏事的清流言官，他们除了夸夸其谈道德文章，还能做什么？